La variazione catastale è la domanda di correzione del catasto, che deve essere presentata quando avvengono modifiche strutturali o di destinazione d'uso in un immobile, in modo che le informazioni catastali siano sempre allineate alla situazione reale.
Il metodo DOCFA dà la possibilità di aggiornare il catasto grazie all’intervento di un tecnico professionista abilitato.
Io sono Gianluca Suppa, geometra specializzato in rilievi con Laser Scanner e Droni. In questo articolo andremo a vedere più da vicino cos’è la variazione catastale, quando è obbligatoria e come procedere con l’aggiornamento dei dati catastali.
Indice dei contenuti
Cosa si intende per variazione catastale?
Come anticipato, quando si parla di variazione catastale si intende una richiesta di modifica verso il Catasto e che viene fatta da parte di un proprietario di immobile laddove vi siano state delle variazioni.
Le modifiche possono essere:
variazione dati catastali: qualsiasi cambiamento che riguarda i dati catastali dell’immobile (ad esempio categoria catastale, superficie, destinazione d’uso);
variazione catastale tardiva: quando le modifiche a un immobile non sono state dichiarate entro il termine previsto da parte dalla legge;
variazione toponomastica catastale: cambiamenti nei nomi delle località e delle strade. Generalmente viene richiesta al fine di adeguare gli indirizzi a seguito degli sviluppi urbani.
Di seguito i due documenti che sono oggetto della variazione catastale:
planimetria catastale: rappresentazione tecnica dell’immobile in scala 1:200;
visura catastale: contiene i dati identificativi e reddituali dell’immobile, la destinazione d’uso, i dati grafici dei terreni e delle unità immobiliari, i dati degli intestatari dell’immobile, la rendita catastale.
Come si fa la variazione catastale?
Per la richiesta di modifica catastale è necessario l’intervento di un professionista abilitato (come un architetto o un geometra).
Tuttavia, quando l’aggiornamento catastale è semplice, il proprietario può fare richiesta in autonomia. In questo caso il proprietario ha due possibilità:
recarsi al Catasto presso il comune
online tramite il sito dell’Agenzia delle Entrate
Si ricorda che la variazione catastale deve essere effettuata entro 30 giorni dalla fine dei lavori. I tempi per la variazione dei dati catastali sono di solito rapidi: a procedura conclusa, l'ufficio di competenza a cui ti sei rivolto, ti fornisce, entro 7 giorni, la nuova planimetria dell'immobile.
Quando è necessario presentare la variazione catastale? Casi in cui è obbligatorio
Non sempre la variazione catastale è obbligatoria. Tuttavia, ci sono dei casi, specificatamente individuati dalla legge, in cui è necessario presentare la variazione catastale.
Di seguito i principali casi in cui la variazione catastale è obbligatoria:
richiesta di cambio di destinazione d’uso;
fusioni e frazionamenti di unità immobiliari;
modifica della distribuzione degli spazi interni (ad esempio l’eliminazione di corridoi, oppure la realizzazione di bagni);
per ottenere conformità catastale attraverso la presentazione di alcune pratiche (ad esempio CILA o accertamento di conformità);
ampliamento dei volumi dell’immobile;
creazione di nuove aree (terrazzi praticabili, veranda, soppalchi);
modifica dei dati principali (dati presenti nella visura catastale o nome e cognome del proprietario).
Quando non è obbligatoria la variazione catastale
Per i seguenti immobili, la variazione catastale non è obbligatoria:
vasche per l'acquacoltura o di accumulo per l'irrigazione dei terreni;
manufatti isolati privi di copertura;
serre adibite alla coltivazione e protezione delle piante sul suolo naturale;
manufatti con superficie coperta inferiore a 8 metri quadrati;
manufatti precari, privi di fondazione, non stabilmente infissi al suolo;
tettoie, porcili, pollai, casotti, concimaie, pozzi e simili, di altezza utile inferiore a 1,80 metri, purché di volumetria inferiore a 150 metri cubi.
Da quando decorre la variazione catastale?
La variazione catastale decorre dalla data in cui viene presentata la relativa dichiarazione all'Agenzia delle Entrate.
È importante ricordare che la variazione catastale produce effetti fiscali dal momento della sua decorrenza e può incidere, ad esempio, sul calcolo dell'IMU o di altre imposte basate sui valori catastali.
Variazione catastale superbonus: cosa dice la legge?
La Legge di Bilancio 2024, art. 1 comma 86, specifica che al termine degli interventi relativi al Superbonus è necessario procedere con la variazione catastale.
L’obbligo ha l’obiettivo di garantire che le modifiche apportate agli immobili vengano tempestivamente registrate e riportate negli atti catastali.
La mancata registrazione delle modifiche può comportare:
sanzioni amministrative da parte dell’Agenzia delle Entrate per omessa o incompleta dichiarazione;
disallineamento tra stato di fatto e stato catastale dell’immobile, che può comportare difficoltà in caso di vendita, successione, o in altre pratiche amministrative e fiscali.
problemi nell’applicazione di imposte locali come IMU e TARI, che potrebbero non riflettere correttamente il valore dell’immobile aggiornato.
Cosa fare in caso di aumento del valore catastale dopo il Superbonus?
Partiamo da questo dato: il 65% degli edifici oggetto di Superbonus ha guadagnato 4 classi. Queste modifiche potrebbero aver comportato un aumento della rendita catastale.
Incrociando alcuni dati, è molto probabile che gli edifici interessati dalla Variazione catastale dopo il superbonus siano intorno alle 400.000 unità. Questo calcolo è stato fatto prendendo in considerazione gli immobili che, grazie al superbonus, hanno fatto un salto di 3 o 4 classi energetiche.
Abbiamo già visto quali sono i casi in cui la variazione catastale è obbligatoria. Tuttavia, tra questi c’è anche una miglioria che comporti un aumento di almeno il 15% del valore immobiliare tra il prima ed il post intervento.
Anche con un salto di 3 classi, dalla D alla A, l’aumento della rendita catastale sforerà certamente il limite del 15%.
Chi può fare la variazione catastale?
La variazione catastale può essere fatta da diverse figure professionali abilitate, ma è importante che il soggetto incaricato abbia una conoscenza approfondita del sistema catastale e delle normative edilizie:
Geometra
Architetto
Ingegnere
Perito edile
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